Wie Virtual Reality (VR) die Realität erweitert.

Von der Planung und dem Bau von Wolkenkratzern bis hin zur Auswahl des richtigen Sofas visualisiert VR Immobilien auf eine völlig neue Weise.

In den letzten 30 Jahren hat sich VR von Science-Fiction zu wertvollen Assets für die Immobilienwirtschaft entwickelt. Zudem werden einige der größten Veränderungen in diesem Bereich jetzt kommerziell nutzbar, dank der Verbreitung erschwinglicher Verbraucherhardware, wie 360-Grad-Kameras und der allgegenwärtigen Gegenwart leistungsstarker Smartphones und Geräte.

Es war noch nie wahrscheinlicher, dass Virtual und Augmented Reality (AR) über Showroom-Demonstrationen hinausgehen, nicht nur im zunehmend digitalen Kauf- und Verkaufsprozess, sondern auch in Design und Konstruktion. Profitieren davon werden Auftragnehmer, die keine Rollen von Papierplänen mehr auf die Baustellen mitnehmen müssen.

Im Folgenden möchten wir der Frage auf den Grund gehen, wie man die neuen Möglichkeiten durch VR und AR monetarisieren kann.

Augmented Construction Reality.

Bei einem kürzlichen Rundgang durch die 9 DeKalb Avenue, dem zukünftigen Standort eines 1.066 Meter hohen Wohnturms, der bald der höchste in Brooklyn sein wird, legten Bauarbeiter noch immer das Fundament.

Dann zeigte ein Mitarbeiter von ShoP, dem für Design zuständigen Architekturbüro, ein iPad auf das Loch im Boden und fiel in einer naturgetreuen Wiedergabe des 74-stöckigen Wolkenkratzers. Mit dem iPad als Sucher konnte er den Turm von der Basis bis zur Spitze verfolgen und zeigen, wie sich das Gebäude mit nebenliegenden Gebäuden verhält.

„Wir können Probleme visualisieren, die auf einem Computerbildschirm nicht zu sehen wären“, sagte Adam Chernick, als er auf einzelne Panels eines anderen Turms klopfte, um Live-Updates über die verwendeten Materialien, den Bauzustand und die Abmessungen zu erhalten. Herr Chernick, der Leiter für F&E für VR und AR bei ShoP, arbeitet eng mit den Designern an der AR-App zusammen.

Das Rendering ist nicht nur eine ausgefallene 3D-Darstellung, die schon vor Jahren hätte erstellt werden können, sondern ein dynamisches Standing für das, was vor Ort fertig gestellt wurde oder nicht, sagte Herr Chernick. Es vereint zwei- und dreidimensionale Konstruktionsdaten, so dass ein Bauunternehmer durch die virtuelle Fassade blicken und bestimmen kann, wo Sanitärinstallationen installiert werden sollen, ob der Elektriker genügend Platz für Lüftungskanäle gelassen hat oder ob Stützen richtig ausgerichtet sind.

„Eine der Herausforderungen, vor denen wir branchenweit stehen, ist die Kommunikation“, sagt Michael Jones, Projektleiter bei der JDS Development Group, dem Entwickler. „Diese Informationen bis zum Mann mit dem Werkzeug in der Hand im Schnee zu bekommen – es ist ein schwieriges Spiel“, fügte er hinzu und bemerkte, dass diese App einige Fehler vor Ort verhindern und die Notwendigkeit teuerer Abhilfemaßnahmen vermeiden sollte.

Möglich wird die Technologie durch den Einsatz der Unity-Engine, einer 2005 von der in San Francisco ansässigen Unity Technologies gegründeten Softwareplattform, die vor allem für die Videospielindustrie entwickelt wurde. Heute wird es in der Hälfte aller Smartphonespiele verwendet, sagte das Unternehmen, einschließlich des äußerst beliebten AR-Spiels Pokemon Go. Im Jahr 2018 begann das Unternehmen mit der Anpassung seines Toolsets an Architektur- und Designkunden.

In den nächsten Jahren wird es in der Baubranche zu einem weit verbreiteten Einsatz von Echtzeit-3D kommen“, sagte Tony Parisi, Global Head von AR und VR. „Denken Sie darüber nach, was Sie allein mit Re-Dos einsparen können“ – was zu mehr Investitionen in Design und Materialien führen könnte.

Die Software wird es auch ermöglichen, schwierige Designs zu erstellen, sagte Gregg Pasquarell, ein Partner von ShoP, und verwies auf die komplizierte hexagonale Geometrie des Turms.

Bisher sind die realen Einsparungen nur schwer abzuschätzen. Die Besatzung vor Ort verwendet die Software noch nicht und stützt sich stattdessen auf etwa 1.200 Seiten mit 3 x 4 Meter großen Papierplänen, die von der Gebäudeabteilung vorgeschrieben sind, sagte Foteinos Soulos, Senior Associate bei ShoP. Aber die Bauarbeiter werden die App bald in die Finger bekommen und den Turm mit der Software bauen, sagte er. Der Bau soll Ende 2021 abgeschlossen sein.

„Wenn das Gebäude hochgeht“, sagte Herr Soulos, „wird die App besser werden.“

Virtual Reality.

Der Einsatz von 3D-Rundgängen in Immobilien ist nicht neu, aber bis vor Kurzem war sie für den Großteil des Marktes zu teuer. Jetzt bereitet sich Matterport, ein 2011 im Bayern Raum gegründetes Technologieunternehmen, darauf vor, seine Raumerfassungssoftware einem viel größeren Publikum zur Verfügung zu stellen.

Das Unternehmen betrat das aufkommende VR-Feld mit einem proprietären Gerät, das jetzt Pro2 genannt wird, einer stativfixierten Kamera, die 16 Fotos pro Umdrehung macht und ein 3D-Composite eines Raumes erzeugt. Die Bilder werden zu einer virtuellen Nachbildung eines Raumes zusammengefügt und können von einer Reihe von Geräten aus betrachtet werden, darunter 3D-Headsets wie das Oculus Rift.

Aber diese Kamera kostet immer noch in etwa 3.400 US-Dollar und ist wegen des hohen Preises nicht für die breite Masse geeignet. Anfang 2019 gab das Unternehmen dank jahrelanger Verbesserungen seines Algorithmus bekannt, dass seine Software mit handelsüblichen 360-Grad-Kameras kompatibel ist, die für rund 300 US-Dollar, einem Zehntel des Preises, gekauft werden können. Die Aufnahme einer 1.500 Quadratmeter großen Wohnung dauert in etwa 15 Minuten mit einer handelsüblichen Kamera, sagte R.J. Pittmann, der Vorstandvorsitzende des Unternehmens.

„Das größte Wachstum war bei Wohnimmobilien“, sagte Pittman.

Anfang nächsten Jahres wird das Unternehmen den Einsatz von Smartphones zur Erstellung der 3D-Rundgänge unterstützen, mit monatlichen Abonnements ab 9,95 US-Dollar zur Erstellung und Durchführung der Rundgänge auf seiner Website.

Mit dem Wachstum des so genannten iBuying – dem elektronischen Verkauf von Immobilien, der oft unsichtbar und online abgeschlossen ist – können mehr Käufer und Verkäufer den virtuellen Hausrundgang mitmachen, sagte Pittman, dessen Tätigkeit als Chief Product Officer bei eBay vor einigen Jahren Eindruck hinterließ.

Wenn jemand bereit ist, Millionen von Dollar für Gebote bei eBay auszugeben, sagte er: „Dann kann ein Haus mit einer Million Dollar sicherlich ein gewöhnlicher Kauf im Internet sein.“

Echter als Echt.

Die Technologie ist an einem Punkt anbelangt, an dem die Anziehungskraft des Virtuellen die des Realen übertreffen kann und andere Widerstände auftauchen.

Das im Jahr 2010 in Amsterdam gegründete und vor rund fünf Jahren in den amerikanischen Immobilienmarkt eingetretene Unternehmen für 3D-Visualisierungen roOomy kann Fotos oder 3D-Verbundwerkstoffe von einem Unternehmen wie Matterport aufnehmen und den Raum mit lebensechten Möbeln und Inszenierungen füllen.

Sie wollen verkaufen, aber Ihr Wohnzimmer ist vollgestopft mit Tschottschkes?

„Wir können das Durcheinander digital beseitigen“, sagt Pieter Aarts, Gründer und Geschäftsführer von roOomy, und ersetzt es durch realistische Darstellungen von High-End-Möbeln von Marken wie Perigold, einem der Handelspartner des Unternehmens.

Das Unternehmen hat sich kürzlich mit der Broker-Unternehmen im Luxussegment Sotheby`s International Realty und dem Bauherrn Toll Brothers zusammengeschlossen, um reale und Unterbauwohnungen virtuell einzurichten und potenzielle Käufer mit virtuell gestalteten Looks zu werben.

„Wir wollen dem Verbraucher genügend visuelle Informationen zur Verfügung stellen, um ein Angebot zu machen, ohne jemals das Haus zu sehen“, sagte John Passerini, der globale Vizepräsident des interaktiven Marketings bei Sotheby`s International Realty. Sotheby`s hat damit begonnen, das Magic Leap Headset, ein „Mixed Reality“-Gerät, zu verwenden, damit Immobilienmakler durch einen virtuell gerenderten Raum gehen können.

Der Preis, um ein Zimmer virtuell zu inszenieren, liegt jetzt zwischen 49 und 109 Dollar, die Hälfte dessen, was es vor fünf Jahren kostete, sagte Herr Aarts. Der Prozess ist nach wie vor arbeitsintensiv, da mehrere Entscheidungen über die Beleuchtung des Raumes und die Gestaltung des Layouts getroffen werden müssen und es kann bis zu drei Tage dauern, bis ein Auftrag abgeschlossen ist, aber dank der „Renderfarm“ des Unternehmens in Chengdu, China, wo es einen Großteil des Prozessors exportiert, ist der Turnaround normalerweise näher an einem Tag, sagte er.

Aber ist das Pendel zu weit in die virtuelle Richtung geschwungen?

„Das ist jetzt eigentlich das größte Problem“, sagte Amir Karimpour, Dozent an der Yale Architecture, über den Zustand der VR. „Alles ist perfekt“.

Zudem kann es die Illusion zerstören.

Mr. Karimpour, einer der Gründer von Alden Studios, einer Firma für visuelle Effekte in Brooklyn, hat kürzlich ein Stadthaus in Manhatten gebaut, das von Drew Lang von Lang Architecture entkernt wurde. (Während der Renovierung bevorzugte der Architekt Renderings gegenüber dem Original, weil es ihm die Möglichkeit gab, den Raum nach seinen eigenen Geschmack zu dekorieren.)

Mit Hilfe von Skills aus der Filmindustrie fügte er Flecken an den Wänden, Falten an den Betttüchern und Staub in die Luft hinzu und widersetzte sich dem Drang, unwahrscheinlich perfekte Beleuchtung und Kamerawinkel zu verwenden. Es dauerte etwa sechs Wochen, bis ein Set von 15 Bildern des renovierten Stadthauses erstellt wurde.

Das nächste Projekt von Herrn Karimpour ist eine weitere Hommage. Er plant, Herrn Lang vor einem Greenscreen aufzunehmen und in das virtuelle Stadthaus zu bringen. Stellen Sie sich die Möglichkeit vor, einen potenziellen Käufer in ein virtuelles Wohnzimmer zu bringen, schlug er vor.

„Alles, was ich sage, ist digital“, sagte Herr Karimpour und dachte über die Unterschiede zwischen dem virtuellen Stadthaus und dem realen nach. „Es gibt nichts Reales“.

Dann hielt er sich zurück. „Das klingt apokalyptisch.“

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